瑞银预测2026年楼市见底？全球最准金融预言家揭秘房市三大反转信号

当朋友圈被“房价腰斩”刷屏，当中介开始晒午餐代替房源，市场情绪仿佛坠入ICU。但管理着11万亿美元资产的瑞银却抛出重磅预测：中国楼市将于2026年下半年见底。这家准确预言过美股V型反弹、日股破四万点的“逆势预言家”，究竟看到了什么？原来，极致的悲观情绪正是见底的前提，而租售比逆转正让投机者变成“躺平收租”的资产持有者，更关键的是，部分城市房价已跌回十年前，真实需求正悄然苏醒。这并非鼓励你立刻抄底，而是提供一个时间坐标：在市场周期的迷雾中，保持理性观察比盲目跟风更重要。毕竟，当所有人都在恐惧时，理性的声音或许就是那根绷紧的钢缆。

主持人:大家好呀！欢迎再次蹲到我们的节目，我们带着新一期节目走来了！在这期节目里，我们来聊聊房地产，说实话，聊这个话题，我第一反应就是——像聊前任，除了糟心就是糟心，你是不是也有这种感觉？你最近有没有被朋友圈里“房价腰斩”“业主挥泪甩卖”这种标题刷屏？我反正每天打开手机，推送全是这个，搞得我连点外卖都怕被“割韭菜”。你呢？你身边朋友是不是也动不动就聊“房贷压力大”“房子砸手里”？说实话，这种氛围，我都快觉得楼市的K线图连着我的心电图了，而且快拉成直线了！你说，这日子还能过吗？ 嘉宾:你这么一说，我都有点共鸣了，真的，现在整个市场氛围，就像在ICU里躺着，心率都快没了，结果突然有个金发碧眼的大夫走过来，拍拍床说‘老铁，两年半后能跑马拉松’——你第一反应是不是想拔管子捶他？我懂，太魔幻了。但咱先别急着开喷，你记得瑞银吗？就是那个管着十一万亿美元资产、老得快跟清朝同龄的瑞士银行，不是你楼下那个瑞士卷烘焙坊啊！他们昨天发话了，说中国楼市，二零二六年下半年，见底。你听这话，是不是觉得像在葬礼上唱《好运来》？可问题是，这家伙，还真不是街边算命的。 主持人:等等，你刚说‘十一万亿美元’？这数字听着像科幻片里的吧？我连一万美元都攒不齐，他们管十一万亿美元？这得多少个零啊？而且你说‘二零二六年下半年’？这时间点也太具体了吧？我第一反应是，这不会是随便拍脑袋说的吧？你刚才还说它像大夫，可这大夫开的药方，我听着有点悬啊。不过你刚提它‘不是街边算命的’，那它到底凭什么敢这么说？我有点好奇，它以前预测准过吗？别告诉我它就是个‘乌鸦嘴’，上次说啥啥反着来。 嘉宾:哈哈，你这问题问得准！我得跟你掰扯掰扯，瑞银这家伙，外号叫‘全球最准金融预言家’，不是自封的，是靠一次次打脸市场挣来的。比如二零二零年三月，全球股市熔断比吃饭还准时，所有人都觉得天要塌了，瑞银跳出来说‘别怕，美股要V型反弹’。当时大家觉得它疯了，结果呢？真V上去了，V得那叫一个深、一个纯粹！还有二零二一年，它提前三个月喊话‘全球大宗商品要走牛’，当时很多人还在为经济衰退担忧，结果铜铁煤炭价格跟坐了火箭一样往上蹿。去年，它又预言日股要破四万点——日本股市可是‘失落三十年’的代名词啊，结果呢？日经指数真冲破四万点，创下历史新高。所以你看，这家伙虽然长得像浓眉大眼的正经人，干的事儿都是‘逆势输出，精准打脸’的狠活儿。 主持人:哇，你这么一说，我有点信了，但还是有点怀疑，它上一次聊中国楼市是什么时候？不会是九年前吧？我隐约记得二零一五年那会儿，市场也是一片哀嚎，它是不是也说过啥‘结构性反弹’？结果后来真反弹了？那波行情，我身边好多朋友拍断了大腿，要么没上车，要么下早了。现在时隔九年，它又开口说二零二六年见底，这事儿听着是有点意思了，但我不信它能算准，它到底凭什么？总不能是靠玄学吧？你得给我讲讲它的逻辑，别整那些高大上的术语，我听不懂，你就用我听得懂的话说，比如‘见底’到底啥意思？是不是就是跌到不能再跌了？ 嘉宾:你这个问题问到点子上了！我们抛开玄学，别把它当成上帝旨意，就把它当成一个顶级分析师团队，拿着最全的数据，用最贵的电脑，跑出来的结论。我们来盘盘它背后的逻辑，到底硬不硬。首先，瑞银敢这么说，恰恰是因为现在市场烂到了极点。什么叫见底？见底的前提是，你得先掉下去，而且是狠狠地掉下去，掉到所有人都绝望，所有人都觉得再也不会好了，所有人都骂你是骗局，那个时候，真正的底才可能出现。现在的市场情绪，就是完美的‘见底情绪’。我一个做中介的朋友，以前朋友圈一天发八条房源，配上‘错过不再有’的鸡血文案。现在呢？一天发八条‘今天天气不错’，配上自己的午饭，主打一个岁月静好。这叫什么？这叫‘预期管理’，只不过是从管理客户的预期，变成了管理自己的预期。 主持人:哈哈哈，你这么一说，我好像也观察到过！我邻居以前天天在业主群里喊‘快卖快卖，再不卖就亏大了’，现在呢？群里安静得像图书馆，偶尔发个‘今天小区门口新开了一家奶茶店’，还配个笑脸。这变化太真实了！你说这是‘负向循环’，我懂，房价跌了，想买房的人觉得还会再跌，于是选择观望；观望的人多了，房子更卖不出去，想卖房的人只能继续降价；价格一降，最初想买房的人一看，‘嘿，果然还在跌，幸亏我没买’，于是继续观望。这不就是个通往地心的逻辑闭环吗？那这个循环怎么破？总不能靠我们这些普通人喊‘别跌了’吧？你刚说瑞银看到‘质变的苗头’，那是什么？不会是政策吧？还是说，有房东不陪我们玩儿了？ 嘉宾:你猜对了！这就是第二个逻辑：一部分房东，不陪你们玩儿了。过去的游戏规则是，我买房，等升值，赚大钱。所以一旦市场下行，预期没了，我就得赶紧抛，不然就砸手里。大家比着谁跑得快，于是就发生了踩踏。但现在，情况在起变化。一方面，房贷利率，尤其是存量房贷利率，经过几轮‘史诗级’下调，很多人的月供压力大大减轻了。另一方面，房价虽然在跌，但房租这两年却相对坚挺，甚至在一些核心区域还有小幅上涨。这一降一升之间，一个神奇的临界点出现了：很多房子的租金收入，已经能覆盖掉月供了。这意味着什么？意味着房东的心态，从一个焦躁的、指望一夜暴富的‘投机者’，开始向一个淡定的、计算现金流的‘资产持有者’转变。我卖不掉？行啊，我不卖了。我租出去，每个月收的租金够还银行贷款，甚至还能赚包烟钱。房子就当是个‘另类存钱罐’，我就放着，等风来。 主持人:哎哟，你这么一说，我有点明白了！我有个朋友就是这么干的，他那套房月供七千，现在租金六千五，他干脆不卖了，租出去，每个月自己贴五百，他说‘就当存钱了，反正也不急用’。这心态转变真挺大啊！以前是‘割肉甩卖’，现在是‘躺平收租’，这不就是供给端收缩了吗？房源少了，价格下坠的加速度自然就慢了，对吧？你刚说像‘失控下坠的电梯，突然有几根钢缆开始绷紧’，这比喻太形象了！那这不就是‘刹车’的作用吗？但光有刹车还不够吧？总得有个‘火种’或者‘前提’吧？你刚说还有第三个逻辑，是啥？不会是房价跌回原形了吧？我听说西安一百万出头就能买小三居，这搁二零二零年想都不敢想啊！ 嘉宾:对！这就是第三个逻辑，也是最硬核的逻辑：价格，真的被打回原形了。很多人有个误区，觉得房价永远在涨。但实际上，在很多二线城市，甚至部分一线城市的非核心区，房价已经跌回了七八年前，甚至十年前的水平。前几天那个西安一百万出头买小三居的新闻，就是个活生生的例子。这意味着什么？意味着那个让无数年轻人绝望的‘房价收入比’，在以一种惨烈但有效的方式，悄然回归。当一个城市的平均房价，重新回到一个普通家庭通过努力能够得着的范围时，那些被高房价挤压出去的真实居住需求，就会开始蠢蠢欲动。他们可能不会马上冲进场，但他们会开始看房，开始计算自己的首付和月供，开始把买房重新纳入自己的人生规划。这些需求，就像干涸河床下的地下水，你平时看不见，但它们一直都在。当价格的‘地壳’降到足够低的位置时，这些水就会重新渗出来，汇聚成流。这就是市场需求的‘底’。 主持人:哇，你这么一解释，我感觉逻辑串起来了！市场情绪烂到家（见底的前提）；部分卖家因为‘租售比’改善而锁定了供给（下跌的刹车）；价格回落到一定程度，重新激活了真实需求的购买力（上涨的火种）。这三股力量揉在一起，再考虑到政策传导、库存消化、信心重建都需要时间，那么把‘底’的时间点放在二零二六年，就不是一个拍脑袋的数字，而是一个基于市场出清周期的审慎推断。但等等，你刚说‘见底’，是不是意味着马上反弹？我可不想被忽悠，上次听人说‘底部已现’，结果等了一年还在跌！你得给我讲清楚，瑞银的预测到底有啥用？不会是让我们现在就冲进去吧？ 嘉宾:你这个问题太关键了！我们必须明白，瑞银的预测，不是给你的买房指南。它是一个宏观判断，描述的是整个大市场的趋势，具体到你所在的城市、你心仪的小区，情况可能千差万别。鹤岗也见底了，但你大概率不会去买。而且，所谓的‘见底’，不是说V型反弹，不是说房价要立马坐上火箭。更大的可能，是一个漫长的、磨人的‘L’型底部。它可能在二零二六年停止断崖式下跌，然后在那个位置横盘很久很久，像心电图停止波动前的最后几下微弱起伏。这个过程，会淘汰掉所有心浮气躁的投机者，也会劝退所有指望一夜暴富的人。那么，这个预测对我们普通人，到底有什么用？我觉得，它的意义在于，它提供了一个‘时间坐标’，让你在漫天迷雾中，能隐约看到一个可能的灯塔。它告诉你，任何事物的发展都有周期，没有只涨不跌的神话，也没有只跌不涨的地狱。当所有人都陷入绝望时，恰恰是理性开始回归的时刻。 主持人:嗯，你这么一说，我有点释然了。它不是让我们现在就掏出六个钱包冲进去，而是让我们开始用一种更长远的、更从容的心态，去观察这个市场，去审视你自己的需求和财务状况。如果你是刚需，那么当房价真的回落到你能够轻松负担的范围时，你就不应该再被‘还会跌’的噪音所绑架，因为你的核心诉求是‘住’，而不是‘赚’。如果你是投资，那么你就应该彻底抛弃过去那种‘短线爆炒’的幻想，老老实实地去计算租售比，计算现金流，用做实业的心态，去看待一套房子。说到底，瑞银的报告就像一张天气预报。它告诉你，两年后可能要出太阳了。但你不能现在就把棉袄脱了，不然大概率会冻死在黎明前。你应该做的，是检查一下自己的身体，储备好过冬的粮食，然后保持耐心，等待天气真正转暖的那一天。 嘉宾:对！你总结得太到位了！至于二零二六年，世界会变成什么样，谁也说不准。但至少，当所有人都在说‘冬天’的时候，有人敢出来说一句‘春天不远了’，这事儿本身，就比冬天还冷酷的市场，多了一点点温度。虽然这点温度，可能只是来自于精英们算盘珠子摩擦的热量。但对我们普通人来说，这温度足够提醒我们：别被情绪裹挟，别被噪音绑架，保持观察，保持理性，保持耐心。市场有周期，人生也有周期，我们能做的，就是在这个周期里，找到自己的节奏。 主持人:说得真好！那我们就用这句话收尾吧：保持观察，耐心等待。如果你觉得这期节目对你有帮助，请分享给你认为会需要它的朋友。欢迎关注，我们下次接着聊。